52条村!投资3122亿!2020广州旧改造富多少人

魔幻的庚子之年终于落下帷幕,2020年,城市更新这条赛道,涌现了哪些玩家?

深耕番禺华南,星河湾3个月内连落三子;看好南沙未来,恒大与大岗两村喜结连理;有旧改大亨豪夺城区肥肉,也有过江龙抢滩郊野,更有老牌房企豪掷300亿元问鼎全市最贵村.......

2020年,广州旧改市场,上演了什么造富神话?

据乐居不完全统计,2020年,广州共52条旧村招标成功,比去年增加19个(2019年,广州全年旧改村共计33个)。涉及项目旧改面积超3802万㎡,总投资金额超3122亿元。

当前,城市化已经进入迅猛发展阶段,一线城市中心城区新增土地日益稀缺,旧改拿地成为企业获取土储的重要方式之一。

放眼全年旧改足迹,深入到各村,我们才有机会探索广州城市更新更为真实的语境。

外围区是主场,增城饮“啖头汤”

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当今的旧改局势今非昔比。中心区土地寸土寸金,高不可攀,昔日郊区的山野之地,成为一众房企掘金的宝地。

据乐居统计,2020年,在广州公开签约或公示的52个城市更新项目中,外围区战绩夺目,增城、南沙、番禺和花都区共计39个旧村成功招婿,中心城区仅占13个。越秀、白云、从化三区“颗粒无收”。

其中,“供地大户”增城依然是旧改主场,全年共推进21个项目成功招标(2019年增城全年仅7个项目招标);“刚改天堂”番禺9个,华南板块贡献主力;“当红小生”南沙也有8村敲定,大岗镇和黄阁镇平分秋色;一向低调的花都,2020年仅收获一颗“独苗”——三东村。

2020年增城签约的21个旧村,分布在新塘、石滩、荔城和朱村等热门置业板块,涉及旧改面积超1511万平方米,总投资额超1086亿元。云南俊发、深圳勤诚达、河南瀚宇等一批外来房企前来分一杯羹。

作为广州住宅开发的“摇篮”,番禺涉及旧改面积超763.22万平方米,总投资额超583.27亿元,仅占增城半壁江山。万博板块的塘步东村和南村村,双双花落星河湾。

人才政策利好加持,当红置业热区南沙和黄埔区,在2020年分别有8个和7个旧村成功牵手合作企业。

其中,南沙涉及旧改面积452.9万㎡,总投资261亿元,分布在大岗镇、黄阁镇和东涌镇,吸引富力、恒大、时代中国、保利等一批实力房企入驻。

中心区方面,作为旧改进程中“第一个吃螃蟹”的天河,前有猎德、潭村等旧改“珠玉”在前,2020年,天河旧改一枝独秀,仅有吉山村招标。

旧改前期推动历时十余年之久,“难啃的硬骨头”海珠赤沙村和石溪村,也于2020年终于敲定合作企业,富力、保利、佳兆业榜上有名,总投资265亿元。

荔湾滘口片区的五眼桥村,成功牵手世茂为合作企业,总投资超68亿元。

谁是年度旧改村之王?

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2020年,广州旧改市场诞生不少“旧村之王”。其中体量最大的旧村为2020年11月力迅地产拿下番禺大岭村,涉及的改造用地达258公顷。

最豪气的村,莫过于2020年10月保利“鲸吞”的花都三东村,投资金额300亿元,该村地处花都中轴线+北靠万达城,位置优越。

2020年上半年广州旧改之王

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旧改体量 TOP1

番禺石楼镇大岭村

用地面积:258.12万㎡

投资总额:21.6亿元

竞得人:力讯

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投资金额TOP1

花都区三东村

用地面积:199万㎡

投资总额:300亿元

竞得人:保利

城市更新不仅仅是村集体、政府和企业三方利益的较量,更是新城旧村、新旧产业之间的博弈。

在广州旧改“大事记”上,海珠赤沙村必须拥有名字。

位于琶洲会展南片区的赤沙村,旧改历程命运多舛。2009年富力就介入赤沙村改造,但迟迟没有进展。2016年政府出台“1+3”的政策,不允许企业提前介入城中村改造工作,富力改造事宜就暂时搁置。直到2018年,政府才放松这一政策,允许企业先行和城中村有合作意向。

改造事宜中断了两三年,赤沙按流程重新来选择意向企业 。彼时,保利、万科、越秀等房企相中这块“肥肉”,经过一番较量,最终敲定富力和保利联合开发。

据了解,赤沙村旧村改造项目有69.38公顷,将采取“全面改造”方式,以“合作改造”模式推进。

另外,值得关注的还有天河的吉山村,省级执信中学的天河分校、天河区儿童公园以及规划中的地铁19号线珠吉站就在版图之中,位置优越。靠近奥体板块,今年天河拍出区域最高楼面价5.1万元/㎡的奥体宅地,就位于吉山村范围内。

该项目改造面积超134万平方米,被富力和合景联手斩获,投资金额约206亿元,会是“下一个猎德”吗?

“过江龙”升龙成为大“地主”

城市更新,可以称作“百年”项目,需要有实力的开发商,才能参与这场“马拉松”。

2020,旧改浪潮席卷下,规模房企加速抢滩广州旧改市场,表现可圈可点。

这一次,“过江龙”上海升龙集团击败本地房企,豪掷至少314亿元,一举斩获5个旧改项目,成为全年拿下公开拿下旧村项目最多的“旧改之王”!旧改面积超过517万㎡。

在土地市场“称王”的老牌房企保利,在旧改市场同样强势。2020年,保利、时代中国、富力、恒大均拿下4个旧改项目。

不同的是,起家于广州的保利,尤其青睐中心城区的旧改肥肉,如今年和富力联合拿下的赤沙村,已经介入的红卫村(延期到2021年初公布结果)。

而时代中国旧改布局主要在外围区域,如增城荔城街的城丰村、番禺大石街东联村、南沙黄阁镇大塘村等。时代中国“兵粮”充足,去年还有从化、番禺、花都及增城区四个村在手。

前有天河“猎德模式”在握,旧改一事对于富力而言早已游刃有余。2020年富力集中在下半年,相继拿下番禺石壁村、南沙大同村,以及和保利联手操刀的赤沙村,和合景共同开发的天河吉山村。

“旧改之王”佳兆业再次布局增城,与冯村正式签订合作协议。据悉,佳兆业在增城的土地储备充足。2020年5月18日,佳兆业以29.23亿元拿下了九如村、塔岗村地块,如今已经建成项目佳兆业·悦峰。

星河湾押注番禺,拿下的南村村、塘步东村均位于华南板块。其中,800年历史古村南村村改造项目总投资约126亿元,改造范围总用地面积为86.36公顷,周边分布有星河湾、广地花园、华南碧桂园、华南新城等成熟居住大盘,居住氛围浓厚。

深耕增城多年的香江,2020年在增城再下一村,超31亿斩获新塘东洲村。目前,香江在增城已经已经开发了香江天赋、翡翠绿、香江健康山谷等项目。

而起家于云南的俊发,以82亿投资额拿下增城仙村镇蓝山村(不过所谓的拿下指的是在2020年3月份和蓝山村签约为意向企业,而投票结果和官网公示则需在2021年1月份。)首入广州,试水增城。这也是其布局佛山后进军粤港澳大湾区的第二个项目。

旧改趋势:强调产业导入

产业是城市更新的灵魂,盘活土地价值,推进产业改革和升级,成为目前城市更新发展趋势。

2020年9月,广州政府在《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》提到:成熟更新加强产业导入,着重引入龙头企业,带动企业转型升级。

这无不考验着房企的综合能力。房企需要住宅开发、商业运营、产业配套,更要引进产业。具体到广州的旧改村,我们依旧能找出不少“典型”。

位于南沙大岗镇的马前、龙古、鸭利三区未来将实行全片改造,旧改面积81.2万㎡,投资近50亿元。

从区位上看,这三个村地处广州、佛山、中山三市交界,交通便捷,但并非传统的置业热区,存在感并不强,但却让恒大豪爽接连落子,这是为何?

原因便在于片区特殊的地理位置,三个旧村靠近大岗先进制造业基地,目前已进驻第一批高精尖先进制造产业企业,包括平安、中国邮政、广重重机等。

另外,分别被珠光集团和香江揽入囊中的增城白江村和东洲村,周边就是定位为广州东部CBD和东江新城片区。目前新塘正在进行产业升级,不断引入先进制造业等大型项目,未来势必吸引大量的优质人才,盘活这片土地的价值。

而佳兆业拿下的增城冯村村同样如出一辙。冯村村周边环境“原始”,发展程度不算高,但目前增城投资最大的产业基地——富士康厂区就在村周边。

目光回到中心城区。坐落在琶洲会展南片区的赤沙村,紧邻“琶洲试验区”,是海珠区城市东进轴上的重要节点。根基其旧改方案显示,赤沙以会展产业的延伸配套、海珠湿地的园城交汇为发展定位,打造互联网与实体产业结合的总部平台。

可见,房企的介入,将为旧改项目注入新鲜血液,加速旧村产业“腾笼换鸟”。

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小小总结

据乐居统计数据显示,今年广州土地市场总出让金额创历史新高,楼面价也站上“6字头”高位,天河和海珠更是频频出炉“王炸”宅地,楼面价突破区域天花板。

可以看到,随着中心区土地用地日益稀缺,地价日渐新高,未来房企通过旧改扩充土储,将成为未来的发展方向。



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